พลิกโฉมอนาคตของห้างสรรพสินค้าในเอเชีย

เอเชียเป็นตัวขับเคลื่อนหลักของเศรษฐกิจโลก ขนาดของเศรษฐกิจภูมิภาคคิดเป็นสัดส่วน 45% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (จีดีพี) รวมทั่วโลกในปี 2019 เพิ่มขึ้นจาก 29.3% ในปี 2000 ซึ่งตัวเลขดังกล่าวคาดว่าจะยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง¹ และควบคู่ไปกับแนวโน้มการเติบโตทางเศรษฐกิจที่เพิ่มขึ้น กำลังซื้อของชนชั้นกลางที่สูงขึ้นในเอเชียก็ได้เพิ่มแซงหน้ายุโรปและอเมริกาเหนือ นักวิเคราะห์คาดการณ์ว่าในขณะที่การขยายตัวของเมืองยังคงดำเนินต่อไป การใช้จ่ายเพื่อบริโภคของชนชั้นกลางในเอเชียน่าจะมีสัดส่วนได้ถึง 57% ของการใช้จ่ายเพื่อบริโภคของชนชั้นกลางทั่วโลกภายในปี 2030 (ดูรูปที่ 1)

รูปที่ 1 : ยอดการใช้จ่ายของชนชั้นกลางทั่วโลก (PPP, ณ ราคาคงที่ปี 2011 หน่วยสกุลเงินดอลลาร์สหรัฐและสัดส่วน)²

ในขณะเดียวกัน การค้าปลีกออนไลน์ได้มีการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ซึ่งนับเป็นความท้าทายต่อผู้ค้าปลีกแบบดั้งเดิมหลายๆ ราย ยกตัวอย่างผู้ประกอบร้านค้าปลีกแบรนด์ HMV ซึ่งมักจะถูกหยิบยกขึ้นมาเป็นตัวอย่างอยู่บ่อยครั้งสำหรับการเปลี่ยนรูปแบบไปสู่การช้อปปิ้งออนไลน์ และได้พังทลายโมเดลการค้าปลีกที่ใช้หน้าร้านแบบดั้งเดิม ในครั้งหนึ่ง HMV เคยครองตลาดได้อย่างมาก จากทั้งสาขาที่มีอยู่ตามท้องถนนและในศูนย์การค้าทั่วโลก ร้านค้าแบรนด์นี้ขายทุกอย่างนับตั้งแต่แผ่นเสียงไปจนถึงซีดีและดีวีดี ก่อนที่จะปิดตัวร้านค้าในอเมริกา ออสเตรเลีย แคนาดา ไอร์แลนด์ และสิงคโปร์ รวมทั้งปิดร้านที่เป็นเครือข่ายสาขาในฮ่องกงด้วย

ในทางตรงกันข้ามกับประเทศขนาดใหญ่อย่างเช่นสหรัฐอเมริกา เจ้าของห้างสรรพสินค้าในสิงคโปร์ดูเหมือนจะประสบความสำเร็จมากกว่าในเรื่องของการรับมือกับความท้าทายที่เกิดจากการค้าปลีกออนไลน์

ตัวอย่างเช่น บางรายได้ร่วมมือกับเว็บพอร์ทัลด้านช็อปปิ้งออนไลน์เพื่อให้ผู้บริโภคสามารถเดินทางมารับสินค้าที่ซื้อผ่านช่องทางออนไลน์ได้ที่ศูนย์การค้าที่อยู่ในบริเวณใกล้เคียง

ขณะรายอื่นๆ ก็ได้เปลี่ยนห้างสรรพสินค้าให้กลายมาเป็นศูนย์รวมไลฟ์สไตล์ด้านความบันเทิงแบบครบวงจร ซึ่งจะช่วยให้พวกเขายังคงมีส่วนเกี่ยวข้องในตลาดแม้ว่าจะเปลี่ยนมาอยู่ในยุคแห่งการค้าปลีกออนไลน์ก็ตาม

รูปแบบเช่นนี้ถือว่าไปได้ดีในประเทศสิงคโปร์ที่ผู้คนส่วนใหญ่มักจะอาศัยอยู่ในพื้นที่ที่มีความสงบและชอบมาสังสรรค์กันในพื้นที่สาธารณะ ซึ่งด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่มีความสะดวกสบายและมีการจัดการเป็นอย่างดี³ ทำให้ศูนย์การค้าสามารถเข้าถึงได้ง่าย หรืออาจจะกล่าวได้ว่าความหนาแน่นของจำนวนประชากรในระดับสูงและการพัฒนาเมืองที่มีขนาดเล็กเป็นสิ่งที่ขับเคลื่อนการเข้ามาของผู้คนในห้างสรรพสินค้า

ในปัจจุบัน ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ในสิงคโปร์มีห้องสมุดสาธารณะ ลานโบว์ลิ่ง ห้องจัดเลี้ยง สนามเด็กเล่นในร่ม โรงยิม ศูนย์การเรียนการสอน โรงภาพยนตร์ – อาจเรียกได้ว่าเป็นศูนย์รวมไลฟ์สไตล์ด้านความบันเทิงแบบครบวงจรสำหรับผู้คนในประเทศรวมทั้งนักท่องเที่ยว ผู้จัดการห้างสรรพสินค้ายังได้จัดกิจกรรมที่มีดาราดังๆ และการแสดงในวันหยุด เพื่อดึงดูดฝูงชนมากขึ้นด้วย

ในขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการค้าปลีกยังได้กำลังพัฒนากลยุทธ์ใหม่ในการช่วยเพิ่มคุณค่าที่ส่งมอบให้แก่ลูกค้าจากร้านของตน ซึ่งรวมถึงการจัดกิจกรรมภายในร้านเพื่อกระตุ้นให้เกิดการมีส่วนร่วมของลูกค้า หาโอกาสจากการที่ผู้บริโภคต้องการทดลองและมีประสบการณ์ในตัวผลิตภัณฑ์ ตลอดจนเปิดโอกาสให้มีการพูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญที่สามารถให้ข้อมูลน่าเชื่อถือ

การผสมผสานของปัจจัยทั้งหมดข้างต้นจึงอาจช่วยอธิบายว่าทำไมยอดซื้อสินค้าออนไลน์ในเอเชียถึงยังคงมีสัดส่วนที่ค่อนข้างน้อยหากเทียบกับยอดค้าปลีกโดยรวม (ดูรูปที่ 2)

รูปที่ 2: ยอดซื้อสินค้าออนไลน์คิดเป็นเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับยอดค้าปลีกโดยรวม⁴

จากข้อมูลดังกล่าว ชี้ว่าความต้องการเช่าพื้นที่ในห้างสรรพสินค้าชั้นนำของสิงคโปร์ยังคงมีความแข็งแกร่ง แม้ว่าจะเกิดภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ซึ่งจากข้อมูลของ CBRE Research ในไตรมาสที่สามของปี 2019 พบว่าพื้นที่ค้าปลีกชั้นนำของสิงคโปร์ยังคงดึงดูดผู้ค้าปลีกที่เป็นหน้าใหม่ในตลาดจากหลายอุตสาหกรรม ซึ่งรวมถึงอาหารและเครื่องดื่ม สุขภาพและการออกกำลังกาย และความบันเทิงสำหรับเด็ก

พื้นที่ให้เช่าในทำเลชั้นนำบนถนนออร์ชาร์ด – ซึ่งเป็นศูนย์กลางการค้าปลีกของสิงคโปร์ – มีค่าเช่าเฉลี่ยทรงตัวอยู่ที่ 31.70 ดอลลาร์สิงคโปร์ในไตรมาสที่สามของปี 2019⁵ สถานการณ์นี้รวมถึงซัพพลายใหม่ที่มีน้อยได้ช่วยสนับสนุนมุมมองอันแข็งแกร่งสำหรับ REITs ที่เป็นเจ้าของพื้นที่ค้าปลีกที่สำคัญในสิงคโปร์

ความแข็งแกร่งของตลาดค้าปลีกในสิงคโปร์ยังเกิดจากการไหลเข้าของจำนวนนักท่องเที่ยวชาวจีนแผ่นดินใหญ่ ซึ่งนับเป็นปรากฏการณ์ที่เจ้าของห้างสรรพสินค้าไม่อาจเพิกเฉยได้

การช้อปปิ้งถือเป็นตัวแปรที่มีส่วนในการตัดสินใจเลือกจุดหมายปลายทางของนักท่องเที่ยวชาวจีนแผ่นดินใหญ่ ซึ่งท่ามกลางเหตุผลหลายประการนั้นก็ยังรวมถึงการที่นักท่องเที่ยวชาวจีนไม่ต้องการเผชิญกับภาษีนำเข้าที่สูงในประเทศตนสำหรับสินค้าฟุ่มเฟือยและส่วนต่างราคาที่เกิดขึ้น นอกจากนี้ ความมั่นใจในเรื่องคุณภาพของผลิตภัณฑ์ที่ซื้อจากต่างประเทศก็นับเป็นข้อดีด้วยเช่นกัน

จากผลการสำรวจของ Nielsen พบว่านักท่องเที่ยวชาวจีนแผ่นดินใหญ่มียอดการใช้จ่ายเฉลี่ยจำนวน 762 ดอลลาร์สหรัฐต่อคนในการจับจ่ายซื้อสินค้า ซึ่งสูงกว่า 1.5 เท่าของยอดการใช้จ่ายของนักช้อปที่ไม่ใช่ชาวจีน⁶

หลายคนอาจไม่ทราบว่าสิงคโปร์นั้นเป็นประเทศจุดหมายปลายทางที่มีผู้คนมาเยี่ยมเยือนมากที่สุดเป็นอันดับสองในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก – ซึ่งส่วนใหญ่นั้นมาจากจีนแผ่นดินใหญ่ – และมาเป็นอันดับแรกสำหรับยอดการใช้จ่ายของผู้มาเยือน⁷

และเนื่องจากปัจจัยที่กล่าวมาข้างต้น นักท่องเที่ยวชาวจีนแผ่นดินใหญ่ในสิงคโปร์จึงสามารถช้อปปิ้งได้อย่างตรงใจและมีความสะดวกสบายอย่างมากแม้จะเป็นเพียงทริประยะสั้นๆ ยิ่งกว่านั้น การที่ภาษาจีนกลางมีผู้คนที่พูดกันได้โดยทั่วไปในประเทศนี้ ก็นับเป็นอีกหนึ่งสิ่งที่ช่วยยกระดับประสบการณ์ในการช้อปปิ้งได้มากยิ่งขึ้น

บรรดาเจ้าของห้างสรรพสินค้าในเอเชียต่างกำลังรับมือกับความท้าทายจากการค้าปลีกออนไลน์และการนำแนวคิดใหม่ๆ มาใช้ สภาวะเช่นนี้ได้ดึงดูดแบรนด์ต่างประเทศจำนวนมากในการขยายช่องทางค้าปลีกในเอเชีย ซึ่งเป็นการค้นหาโอกาสทางธุรกิจใหม่ๆ

ข้อมูลจากบริษัทผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก CBRE ระบุว่ามีสัดสjวนครึ่งหนึ่งของตลาดค้าปลีกเป้าหมายใน 20 อันดับแรกในปี 2017 นั้นอยู่ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก โดยมีแบรนด์ต่างประเทศจำนวน 86 แบรนด์ที่เปิดร้านค้าปลีกแห่งแรกในฮ่องกง ไม่เพียงแต่เป็นแบรนด์ระดับบนที่มุ่งเจาะกลุ่มผู้บริโภคชาวเอเชียเท่านั้น แต่ในสิงคโปร์มีแบรนด์ต่างประเทศ 38 แบรนด์ซึ่งรวมถึง Don Quijote – ซึ่งเป็นเชนจำหน่ายสินค้าราคาถูกที่มีชื่อเสียงของญี่ปุ่น – ก็ได้เปิดร้านสาขาแรกด้วย⁸ นี่จึงเป็นข้อพิสูจน์ถึงแนวโน้มของลูกค้าที่กำลังมองหาประสบการณ์การช้อปปิ้งที่ “ราคาถูกและมีความสุข” – ซึ่งช่วยผลักดันยอดขายและจำนวนผู้ที่เข้ามาจับจ่ายหรือใช้บริการในห้าง

สิ่งเหล่านี้สามารถช่วยสร้างรายได้ค่าเช่าและการเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง REITs ในเอเชียจึงเป็นช่องทางสำหรับผู้ลงทุนเพื่อใช้ประโยชน์จากแนวโน้มที่เกิดขึ้นดังกล่าว ในขณะเดียวกัน ก็มีแนวโน้มที่จะได้รับความผันผวนที่ต่ำกว่าเมื่อเทียบกับหุ้นอีกด้วย

ใในสภาพแวดล้อมอัตราดอกเบี้ยต่ำในปัจจุบัน อัตราเงินปันผลตอบแทนคาดการณ์ล่วงหน้า 12 เดือนของ REITs ในเอเชียที่ระดับ 4.49% จึงดูมีความน่าสนใจเป็นพิเศษ (ดูรูปที่ 3)

รูปที่ 3: อัตราผลตอบแทนของ REITs ในเอเชีย⁹

ในภูมิภาคเอเชียนั้น REITs ในฮ่องกงและสิงคโปร์ ได้ให้อัตราเงินปันผลตอบแทนที่ 5.4% และ 4.4% ตามลำดับในขณะที่อัตราส่วนราคาต่อมูลค่าทางบัญชี หรือ price-to-book ratios อยู่ต่ำกว่าออสเตรเลีย ญี่ปุ่น และสหรัฐอเมริกา (ดูรูปที่ 4) ความแตกต่างในด้านการประเมินมูลค่าจึงถือเป็นโอกาสสำหรับผู้ลงทุนที่มองการณ์ไกล

รูปที่ 4: REITs ในสิงคโปร์และฮ่องกงให้อัตราผลตอบแทนที่สูงกว่าและในมูลค่าที่ถูกลง¹⁰

เนื่องจากมูลค่าของ REITs ส่วนใหญ่นั้นได้รับแรงหนุนจากดีมานด์ภายในประเทศสำหรับพื้นที่เพื่อการค้าปลีกและสำนักงาน ทำให้ REITs ในเอเชียจึงได้รับประโยชน์จากการเติบโตของเศรษฐกิจภูมิภาคและการใช้จ่ายของผู้บริโภค ซึ่งด้วยสภาพดังกล่าวจึงมีแนวโน้มที่จะเป็นเกราะกำบังจากความไม่แน่นอนทั่วโลกที่อาจเกิดขึ้น

ในฐานะการเป็นเครื่องมือที่คุ้มค่าสำหรับผู้ลงทุนทั้งในและต่างประเทศในการได้รับโอกาสเข้าถึงความหลากหลายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเอเชีย จึงไม่น่าแปลกใจที่ REITs ของเอเชียจะเป็นหนึ่งในกลุ่มสินทรัพย์ที่เติบโตได้อย่างรวดเร็วที่สุดในช่วง 15 ปีที่ผ่านมา

มูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดของ REITs ในเอเชียนั้นเติบโตขึ้นมาอยู่ที่ 393.28 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ (250 กอง REITs) ในเดือนมกราคม 2020 จาก 24.73 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ (48 กอง REITs) ในปี 2003¹¹ ทั้งนี้ จำนวนของสินทรัพย์ประเภท REITs และโอกาสยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง – พร้อมๆ กับเศรษฐกิจของประเทศในเอเชียหลายๆ แห่งที่ยังคงมีการพัฒนาต่อไป โดยมีอสังหาริมทรัพย์อีกเป็นจำนวนมากที่ยังไม่ได้ถูกนำมาแปลงเป็นหลักทรัพย์

วิธีการลงทุนกับกองทุนของ Eastspring โปรดระบุตลาดของคุณเพื่อค้นหากองทุนที่น่าสนใจ