“Co-working space” เดินหน้าสร้างมูลค่าให้ตลาดสำนักงานในเอเชีย

การยกระดับการเชื่อมต่อทางดิจิทัลได้ส่งผลให้รูปแบบการทำงานในหลายๆ ธุรกิจไม่ต้องการคนมานั่งทำงานอยู่ในออฟฟิศเหมือนที่เคยเป็นอีกต่อไป นอกจากนี้ ภาคธุรกิจต่างต้องการเข้าถึงตลาดทั่วโลกได้มากขึ้น แต่ขณะเดียวกันก็ไม่ต้องการมีภาระด้านการเงินจากการมีสำนักงานที่ตั้งอยู่ในหลายๆ พื้นที่ สภาพเช่นนี้จึงทำให้เกิดปรากฏการณ์แห่งการร่วมทำงานหรือ Co-working ซึ่งมีผู้เชี่ยวชาญในหลากหลายวิชาชีพ เช่น ฟรีแลนซ์และผู้ที่ทำงานประเภทโปรเจกต์ มาแบ่งปันสถานที่ทำงานร่วมกัน หรือที่รู้จักกันว่า Co-working space ซึ่งบริษัทที่ยอมรับการทำข้อตกลงการทำงานในแบบที่ยืดหยุ่นต่างได้เริ่มบริหารกลุ่มพนักงานที่ทำงานนอกสถานที่ภายใต้สภาพแวดล้อมดังกล่าว

Co-working space สามารถเริ่มต้นได้ตั้งแต่การเป็นโต๊ะทำงานเดี่ยว หรือในแบบที่เรียกว่า hot desk ในสภาพแวดล้อมที่เป็นฟลอร์เปิดและแชร์สถานที่ทำงาน ไปจนถึงการเป็นสำนักงานแบบปิดที่มีตั้งแต่หนึ่งชั้นหรือมากกว่า ผู้ประกอบการ Co-working space มักจะเช่าพื้นที่สำนักงานขนาดใหญ่จากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ด้วยค่าเช่าที่ต่ำกว่า (ในอัตราเหมา)

จากนั้นก็จะทำการออกแบบพื้นที่และแบ่งย่อยให้กับบรรดาผู้เช่ารายบุคคลที่ต้องการพื้นที่ทำงานขนาดกะทัดรัดแบบ 'plug-and-play' ในระยะเวลาสองสามวันหรือนานเป็นเดือนๆ และเก็บค่าเช่าแพงขึ้น (ในอัตราปลีก) ซึ่งผู้ประกอบการจะได้รับประโยชน์จากส่วนต่างค่าเช่าที่เกิดขึ้น

สำหรับผู้เช่านั้น Co-working space มีความยืดหยุ่นและเอื้อให้ทำการปรับแต่งพื้นที่ในแบบที่ต้องการ นอกจากนี้ ยังสามารถช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายล่วงหน้าที่ต้องใช้ในการสร้างสำนักงานแบบดั้งเดิมได้ด้วย สิ่งนี้ทำให้สำนักงานที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) มีราคาไม่แพงสำหรับบรรดาฟรีแลนซ์ สตาร์ทอัพรายเล็กๆ หรือผู้ประกอบการธุรกิจส่วนตัว

หากมองในมุมเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แล้ว รูปแบบที่เรียกว่า Co-working space เช่นนี้ถือเป็นความต้องการที่เกิดขึ้นใหม่สำหรับพื้นที่สำนักงาน ผู้ประกอบการร่วมไม่เพียงแต่ทำการจัดหาผู้เช่ารายใหม่ให้กับพวกเขาเท่านั้น แต่ยังรับประกันความเสี่ยงด้านเครดิตหรือค่าเช่าสำหรับการจัดการสัญญาเช่าแบบชั่วคราว ซึ่งทำให้ผู้ที่เป็นเจ้าของจึงสามารถยอมรับค่าเช่าที่ถูกกว่า

การตั้งราคาในลักษณะนี้เรียกว่า second-degree price discrimination ซึ่งเจ้าของพื้นที่สำนักงานยอมแลกค่าเช่าที่ต่ำกว่าเพื่อประโยชน์ที่จะได้รับจากกำลังแรงงานที่มีความยืดหยุ่น ในรูปของรายได้จากค่าเช่าที่สูงขึ้น ดูรูปที่ 1

รูปที่ 1: รายได้ค่าเช่าส่วนเพิ่มที่แผ่ขยายออกโดยผู้ประกอบการ Co-working space¹

ข้อตกลงตามสัญญาดังกล่าวช่วยเพิ่มมูลค่าอาคารสำนักงาน ด้วยการนำรายได้ค่าเช่าส่วนเพิ่ม (ดังที่แสดงในกล่อง B ในรูปที่ 1) มาสู่เจ้าของอาคารสำนักงาน จากตลาด Co-working space – ซึ่งเป็นตลาดใหม่ที่ไม่สอดคล้องกับแนวคิดของสัญญาเช่าแบบดั้งเดิม เรามองเห็นแนวโน้มนี้ว่าเป็นปรากฏการณ์ใหม่ในลักษณะที่เป็นเชิงโครงสร้างมากกว่าที่เป็นแบบวัฏจักร

ในเอเชีย ตลาดพื้นที่ทำงานที่มีความคล่องตัวได้มีการขยายตัวอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา รูปที่ 2 แสดงข้อมูลในระหว่างปี 2014 ถึง 2017 สต็อกพื้นที่สำนักงานที่มีความยืดหยุ่นมีอัตราการเติบโตที่แข็งแกร่งถึง 35.7% ต่อปีในเอเชียแปซิฟิก – สูงกว่าอย่างมากหากเทียบกับสหรัฐ (25.7%) และยุโรป (21.6%)²

รูปที่ 2: สต็อกพื้นที่สำนักงานที่มีความยืดหยุ่นในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกมีการเติบโตที่แข็งแกร่ง²

ในปี 2018 ความต้องการพื้นที่ทำงานที่มีความยืดหยุ่นนี้คิดเป็นสัดส่วน 15% ของปริมาณการเช่าทั้งหมดในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกในช่วงครึ่งแรกของปี เพิ่มขึ้นจาก 5% ในช่วงต้นปี 2017 โดยขนาดพื้นที่เช่าเฉลี่ยโดยผู้ให้เช่าพื้นที่แบบยืดหยุ่นนี้มีพื้นที่ประมาณ 30,000 ตารางฟุต³

การขยายตัวของพื้นที่สำนักงานแบบยืดหยุ่นในเอเชีย ไม่เพียงแต่เป็นผลมาจากฐานที่ต่ำและความต้องการสำนักงานที่แข็งแกร่งขึ้นตามการเติบโตทางเศรษฐกิจ⁴ และการขยายตัวของภาคธุรกิจ นอกจากนี้ ยังมาจากนโยบายของรัฐบาลที่เอื้อต่อสตาร์ทอัพที่มีฐานความรู้และการเป็นผู้ประกอบการ เพื่อมุ่งชดเชยการชะลอตัวลงในอุตสาหกรรมแบบดั้งเดิมอย่างเช่นอุตสาหกรรมการผลิต

ยกตัวอย่างในสิงคโปร์ ตลาด Co-working มีขนาดเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าจากพื้นที่ขนาด 700,000 ตารางฟุตในปี 2017 มาเป็น 1.4 ล้านตารางฟุตในปี 2018⁵

นอกเหนือจากพื้นที่ทำงานสำหรับฟรีแลนซ์และสตาร์ทอัพรายเล็กกว่าแล้ว บรรดาบริษัทข้ามชาติก็ยังถูกดึงมาสู่ตลาด Co-working space ด้วยเช่นกัน จากรูปแบบการทำงานที่มีความยืดหยุ่นมากขึ้น ยกตัวอย่างเช่นในปี 2017 ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากออสเตรเลียอย่าง Lendlease Group ได้ย้ายพนักงานจำนวน 100 คนจาก 550 คนในสิงคโปร์ ไปยัง The Work Project ที่ OUE Downtown⁶

ข้อมูลจาก CBRE Research บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า ตลาด Co-working spaceของสิงคโปร์นั้นมีแนวโน้มที่จะมีขนาดพื้นที่สูงเกิน 2.0 ล้านตารางฟุตในปี 2019 (ดูรูปที่ 3)

รูปที่ 3: การเติบโตของตลาด Co-working ในสิงคโปร์⁷

รูปแบบ Co-working ได้ช่วยกระตุ้นตลาดให้เช่าสำนักงานในสิงคโปร์ ซึ่งฟื้นขึ้นมาจากภาวะหดตัวในปี 2017 เนื่องจากมีซัพพลายใหม่จำนวนมาก ข้อมูลล่าสุดยังสนับสนุนมุมมองของเราที่ว่าตลาดสำนักงานของสิงคโปร์กำลังฟื้นตัวอย่างแน่นอน โดยในไตรมาสที่สองของปี 2019 ค่าเช่าของสำนักงานเกรด A ในเขต CBD เพิ่มขึ้น 3.0% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส พุ่งสูงสุดในรอบ 10 ปีมาอยู่ที่ 9.93 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อตารางฟุต (psf) ต่อเดือน – ซึ่งเป็นการเติบโตของค่าเช่า 8 ไตรมาสติดต่อกัน⁸ ข้อมูลที่ผ่านมายังชี้ให้เห็นถึงค่าเช่าที่สูงขึ้นอย่างมาก สูงเกิน 11 ดอลลาร์สิงคโปร์ psf ต่อเดือนสำหรับสำนักงานเกรด A

การฟื้นตัวครั้งนี้ได้รับแรงหนุนจากการเติบโตของภาวะการจ้างงานและการจัดตั้งบริษัทใหม่ๆ ในอุตสาหกรรมที่มีความต้องการใช้พื้นที่สำนักงาน อย่างเช่นในภาคการเงินและประกัน ธุรกิจข้อมูลสารสนเทศและการสื่อสาร ตลอดจนบริการทางธุรกิจต่างๆ (ดูรูปที่ 4)

รูปที่ 4: ตัวชี้วัดที่สำคัญของภาคธุรกิจที่ใช้พื้นที่สำนักงานในสิงคโปร์⁹

ความต้องการที่แข็งแกร่งสำหรับ Co-working space ประกอบกับภาวะซัพพลายตึงตัว คาดว่าจะช่วยหนุนค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในสิงคโปร์ โดยข้อมูลจำนวนพื้นที่ก่อสร้างเสร็จโดยเฉลี่ยในช่วงห้าปี (2018-2022) คาดว่าจะอยู่ที่ 1.2 ล้านตารางฟุต ตัวเลขดังกล่าวถือว่าน้อยกว่าจำนวนพื้นที่ก่อสร้างเสร็จเฉลี่ยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา (2008-2017) ที่มีขนาด 1.85 ล้านตารางฟุต โดยตลาดสำนักงานคาดว่าจะเผชิญกับภาวะซัพพลายตึงตัวในปี 2019 และ 2021 ดูรูปที่ 5

รูปที่ 5: ความต้องการสำนักงานเกรด A ในเขต CBD และคาดการณ์ซัพพลาย - ค่าเช่า¹⁰

ในขณะที่ผู้ให้เช่า Co-working space มีบทบาทสำคัญในตลาดการเช่า แต่พวกเขาต้องเผชิญกับการเข้ามาในตลาดของรายใหม่ที่ทำได้ง่าย และมีเพียง 48% ของศูนย์ Co-working space ในเอเชียที่สามารถทำกำไรได้¹¹ เจ้าของอาคารสำนักงานสามารถเปิดตัวแบรนด์ Co-working space ของตัวเองได้โดยง่าย ทำการเทคโอเวอร์ผู้ประกอบการรายเดิม และรับประโยชน์จากส่วนต่างค่าเช่า

นอกจากนี้ สต็อกพื้นที่สำนักงานในตลาดเอเชียหลายแห่งยังถูกครอบครองโดยเจ้าของที่มีจำนวนน้อยรายเมื่อเทียบกับสหรัฐอเมริกาที่มีการกระจายการถือครองพื้นที่ในเชิงพาณิชย์มากกว่า ดังนั้น การตัดสินใจของเจ้าของอาคารสำนักงานแต่ละรายที่จะไม่ให้เช่าพื้นที่แก่ผู้ประกอบการ Co-working space นั้นถือว่ามีผลกระทบอย่างมาก เนื่องจากเป็นการสร้างข้อจำกัดแก่ผู้ประกอบการให้เหลือทางเลือกน้อยลง

ดังนั้น เจ้าของอาคารสำนักงาน แทนที่จะเป็นฝั่งผู้ประกอบการ Co-working space ถือว่าอยู่ในสถานะที่ได้เปรียบกว่าในการใช้ประโยชน์จากเทรนด์การใช้พื้นที่ทำงานร่วมนี้

อย่างไรก็ตาม เจ้าของอาคารสำนักงานในรายที่มี Co-working space อยู่เดิมแล้ว อาจไม่สามารถตอบโจทย์ในเรื่องความพึงพอใจและควรที่จะปรับปรุงเพื่อให้รองรับความต้องการพื้นที่ทำงานอย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจรวมถึงการบูรณาการด้วยการนำเทคโนโลยีเข้ามาใช้ในสถานที่ อย่างเช่นการเพิ่มเซ็นเซอร์อัจฉริยะและระบบการจัดการอาคาร เพื่อให้ประสบการณ์การใช้งานที่ดีขึ้นแก่ผู้เช่า

ในขณะที่ Asian Real Estate Investment Trust (REITs) เป็นช่องทางสำหรับผู้ลงทุนในการเปิดรับกระแสแนวโน้มแห่งการทำงานร่วมหรือ Co-working ผู้ลงทุนยังจำเป็นต้องคัดเลือกหาเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างมูลค่าได้จากแนวโน้มนี้

ยกตัวอย่างเช่นการมีพื้นที่ประเภทยืดหยุ่นในจำนวนมากอาจฉุดมูลค่าสำนักงานชั้นดีให้ลดลง ในขณะเดียวกัน การเพิกเฉยต่อตลาดที่มีความยืดหยุ่นสำหรับการเช่าระยะสั้นอาจทำให้เสียโอกาสในการกำหนดรายได้ค่าเช่าที่เหมาะสมได้

จากการสำรวจของ CBRE พบว่าครึ่งหนึ่งของผู้ลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เชื่อว่าการแบ่งสัดส่วนน้อยกว่า 20% ของอาคารสำนักงานมาเป็นพื้นที่ที่มีความยืดหยุ่น – ทั้งประเภทเซอร์วิสออฟฟิศและ Co-working space – สามารถเกื้อหนุนมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่การแบ่งสัดส่วนพื้นที่อาคารมากกว่า 80% มาเป็นพื้นที่แบบยืดหยุ่นจะส่งผลฉุดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์¹² จากข้อมูลดังกล่าวจึงมีหุ้นในสัดส่วนเพียง 4-5% ของหุ้นอาคารสำนักงานใน CBD ที่ดำเนินการโดยผู้ประกอบการCo-working space

เจ้าของอาคารสำนักงานยังต้องเลือกทำงานกับผู้ประกอบการ Co-working space ที่เหมาะสม โดยประเมินความสามารถของพวกเขาในการบริหารจัดการกลุ่มผู้เช่าที่แตกต่าง จากสินทรัพย์ที่มีอยู่หรือจากโครงการใกล้เคียง

มีเพียงการผสมผสานอย่างดีที่สุดระหว่างผู้เช่าแบบดั้งเดิมและแบบ Co-working space ในพอร์ตการลงทุนของเจ้าของอาคารสำนักงาน รวมถึงการมีคู่ค้าที่เหมาะสม ที่จะช่วยให้พวกเขาได้รับประโยชน์อย่างแท้จริงจากปรากฏการณ์โคเวิร์คกิ้งในเอเชีย

วิธีการลงทุนผ่านกองทุนของ Eastspring โปรดระบุตลาดของคุณเพื่อค้นหากองทุนที่น่าสนใจ